案情簡介

　　2011年6月，王與A公司簽訂合同，訂購A公司開發(fā)建設(shè)的房屋，并通過銀行抵押貸款支付房價。2013年4月，雙方同意終止合同，并簽訂了《終止商品房銷售合同協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定，王與A公司合作完成與退房有關(guān)的所有程序，商品房滿足正常銷售條件后，退還首付款；部分貸款利息由王承擔(dān)。2014年2月，王起訴法院終止商品房銷售合同。返還首付款和銀行抵押貸款利息，返還房屋契稅。

　　案件焦點

　　1.雙方簽訂的解除協(xié)議是否為格式合同。

　　2.解除協(xié)議的有關(guān)規(guī)定是否增加了一方的責(zé)任或排除其主要權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認定無效。

                                             
    

　　法院判決

　　一審判決：1。確認王與A公司簽訂的《商品房銷售合同》終止。2.A公司退還了王的首付款和利息。3.A公司退還了王的契稅。4.A公司賠償了王因抵押貸款支付的利息。受理費由A公司承擔(dān)。

　　二審法院判決:維持一審判決第一、二項，撤銷一審判決第三、四項。

　　深圳房產(chǎn)買賣律師解讀

　　從形式上看，《終止協(xié)議》由A公司提供。重復(fù)適用的文本被認定為格式合同。《最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同終止后，賣方應(yīng)當(dāng)將收到的購房貸款和購房款的本息分別返還擔(dān)保人和買受人。但雙房合同當(dāng)事人仍可以自由處分購房款和利息的返還，并作出約定。因此，《終止協(xié)議》中止協(xié)議中對貸款利息的約定不應(yīng)被視為增加了王的責(zé)任或排除了他的主要權(quán)利，而應(yīng)按照協(xié)議的約定進行處理。在《商品房買賣合同》備案撤銷方面，A公司與王同意王與A公司合作辦理備案撤銷。二審法院認為，只有取得法院文件才能終止備案，A公司仍主張王不履行《終止協(xié)議》的約定，不符合《終止協(xié)議》的約定。《終止協(xié)議》沒有具體利息。合同中未達成協(xié)議或者協(xié)議不明確的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定承擔(dān)，利息屬于法律成果，返還首付款時共同返還利息。?