近年來(lái)，我國(guó)實(shí)施的住房限購(gòu)政策使得借名買(mǎi)房事件頻發(fā)，那么借名買(mǎi)房的協(xié)議是否合法有效呢？誰(shuí)擁有借名買(mǎi)房的房子？借名買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　2015年，小梁及其妻子小黃在虹口區(qū)看中了一套房子，希望買(mǎi)下作為投資，但兩人都是按照相關(guān)政策限購(gòu)的對(duì)象(兩人共有一套。小黃是獨(dú)一無(wú)二的)，不能再買(mǎi)房了。于是，小梁和小黃請(qǐng)小黃的父親黃出面買(mǎi)房。小黃和小梁向房屋賣(mài)方支付定金后，將剩余房款存入黃的銀行賬戶(hù)，準(zhǔn)備由黃向賣(mài)方支付后續(xù)房款。然而，在黃向賣(mài)方支付房款并辦理網(wǎng)上購(gòu)房簽約手續(xù)的那天，他們發(fā)現(xiàn)自己也是限購(gòu)對(duì)象(早年喪妻，單身，名下有房)。小黃和小梁不得不暫時(shí)要求小梁的母親李簽訂購(gòu)房合同，而黃則將銀行賬戶(hù)下的房款存入李的賬戶(hù)。

       之后，李按照合同向賣(mài)方支付了房款，爭(zhēng)議的房屋也如約轉(zhuǎn)讓給了李。2017年，小黃不幸去世。在清點(diǎn)小黃遺產(chǎn)時(shí)，黃和李對(duì)爭(zhēng)議的房屋有不同的看法:黃認(rèn)為爭(zhēng)議的房屋實(shí)際上是以小黃和小梁的名義購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)房款來(lái)自小黃和小梁，因?yàn)闋?zhēng)議的房屋屬于小黃和小梁，所有爭(zhēng)議，所有爭(zhēng)議。因此，他們認(rèn)為小黃和小梁沒(méi)有爭(zhēng)議。小梁作為第三人參加了訴訟，默默地站在母親李的一邊，支持李的說(shuō) 法。

       黃告訴法院，如果法院因限購(gòu)政策等原因無(wú)法判決爭(zhēng)議房屋屬于小梁和小黃，則要求法院判決爭(zhēng)議房屋的折價(jià)款屬于小梁和小黃。小梁還表示，如果法院認(rèn)為爭(zhēng)議房屋屬于他和小黃，他將同意接受他在爭(zhēng)議房屋中的相應(yīng)份額，如果爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)最終無(wú)法確認(rèn)給他和小黃，小梁也同意以房屋折價(jià)的形式解決爭(zhēng)議。

                                               
 

　　審判結(jié)果

　　一審法院認(rèn)為，雖然小梁、小黃和李對(duì)爭(zhēng)奪房屋的實(shí)際所有權(quán)沒(méi)有明確的書(shū)面約定，但結(jié)合資金走勢(shì)、房款支付等事實(shí)，各方提供的證據(jù)和當(dāng)事人的陳述，法院認(rèn)為黃主張借名買(mǎi)房的可信度遠(yuǎn)高于李主張的贈(zèng)與行為的可信度。雖然李辯稱(chēng)自己與小梁和小黃是贈(zèng)與關(guān)系，但他認(rèn)為只要實(shí)際居住，管理爭(zhēng)奪房屋就可以證明自己受贈(zèng)了爭(zhēng)奪房屋，但基于李與小梁的母子關(guān)系，小梁夫婦在日常生活中委托李管理房屋并非不可或缺，李也未能提供其他證據(jù)證明自己主張的贈(zèng)與關(guān)系存在。因此，法院認(rèn)定小梁和小黃借名買(mǎi)房的事實(shí)存在。

       雖然小梁、小黃和李是借名買(mǎi)房的關(guān)系，但根據(jù)黃的名義和李的名義，無(wú)論是以黃的名義買(mǎi)房還是以李的名義買(mǎi)房，目的都是為了避免當(dāng)時(shí)國(guó)家和本市的住房限購(gòu)政策。借名買(mǎi)房的行為實(shí)際上違反了國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，小梁和小黃當(dāng)時(shí)可能面臨不可預(yù)見(jiàn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)，因此很難以直接支持小梁和小黃的產(chǎn)權(quán)訴訟。

　　然而，小梁。小黃和李確實(shí)是借名買(mǎi)房的關(guān)系。雖然法院不能直接確認(rèn)爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)歸小梁和小黃所有，但黃要求小梁。小黃獲得爭(zhēng)議房屋相應(yīng)折價(jià)的訴訟請(qǐng)求是合法有據(jù)的，該款項(xiàng)由目前爭(zhēng)議房屋登記的產(chǎn)權(quán)人李支付，房屋折價(jià)金額應(yīng)以房屋市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)。由于小黃已經(jīng)去世，與小梁應(yīng)得利益的夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割和繼承不屬于本案糾紛的法律關(guān)系范圍，本案不予處理。如果當(dāng)事人有爭(zhēng)議，他們可以找到另一種法律途徑來(lái)解決。小黃繼承關(guān)系明確后，繼承人可以向李主張繼承份額。李拒絕接受一審判決，堅(jiān)持認(rèn)為爭(zhēng)議房屋是小黃。小梁給了她，然后向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。經(jīng)審理，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，一審法院對(duì)案件證據(jù)和當(dāng)事人陳述對(duì)本案事實(shí)的認(rèn)定和處理結(jié)果不當(dāng)，最終駁回了上訴。維持原判。

 

　　深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師解析

　　司法實(shí)踐中，購(gòu)房者以親友名義購(gòu)房，以避免國(guó)家限購(gòu)限貸政策并不少見(jiàn)。

　　在常見(jiàn)情況下，實(shí)際購(gòu)房者和名義購(gòu)房者會(huì)同意，整個(gè)實(shí)際交易過(guò)程由名義購(gòu)房者出面，購(gòu)房款全部由實(shí)際購(gòu)房者出資。買(mǎi)房后，實(shí)際購(gòu)房者實(shí)際使用房屋。一定時(shí)間后，名義購(gòu)房者會(huì)配合實(shí)際購(gòu)房者將房產(chǎn)證上的權(quán)利人變更為實(shí)際購(gòu)房者。當(dāng)然，也有實(shí)際購(gòu)房者親自參與交易全過(guò)程的情況，名義購(gòu)房者除了被稱(chēng)為簽訂合同外，幾乎沒(méi)有存在感...然而，在法律上，名義購(gòu)房者實(shí)際上有一種存在感。

　　借名有風(fēng)險(xiǎn)

　　1.名義購(gòu)房者不承認(rèn)借款名稱(chēng)的事實(shí)。不配合轉(zhuǎn)讓?zhuān)拖癖景敢粯樱H屬之間沒(méi)有明確的書(shū)面協(xié)議，名義購(gòu)房者房屋實(shí)際歸其所有，實(shí)際購(gòu)房者出資貸款或贈(zèng)與；

　　2.房屋受到處理或限制，如名義買(mǎi)受人離婚，房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；名義買(mǎi)受人死亡，房屋作為遺產(chǎn)繼承；名義買(mǎi)受人擅自出售或抵押房屋；因法律問(wèn)題，房屋被法院查封。因此，借名買(mǎi)房需要謹(jǐn)慎。如果真的需要冒險(xiǎn)以借名的方式買(mǎi)房，實(shí)際買(mǎi)受人要慎重選擇名義買(mǎi)受人，明確所購(gòu)房屋的性質(zhì)，最好不要購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障性住房，避免糾紛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)兩空；實(shí)際買(mǎi)受人應(yīng)與名義買(mǎi)受人簽訂協(xié)議，書(shū)面確定房屋的實(shí)際投資者和權(quán)利人，并就名義買(mǎi)受人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權(quán)、違約轉(zhuǎn)讓房屋、贈(zèng)與、抵押、拒絕轉(zhuǎn)讓等)約定嚴(yán)格的違約責(zé)任。)，以降低實(shí)際買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)；

　　3.同時(shí)，實(shí)際購(gòu)房者應(yīng)從自己的賬戶(hù)支付房款，并保留付款憑證。如果以后發(fā)生糾紛，實(shí)際購(gòu)房者可以通過(guò)書(shū)面證據(jù)保護(hù)自己的權(quán)利。深圳房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)律師?