案例簡介

　　1999年9月，徐與吳簽訂了房屋銷售合同：吳將201號房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給徐，房價12萬元，吳負責辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。1999年10月，徐支付了購房款，吳交付了房子，徐入住使用。之后，吳沒有辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，徐與吳失去了聯(lián)系，房屋沒有轉(zhuǎn)讓。
 

　　2017年12月，徐突然收到王委托律師的律師函和王名下所有權登記證書復印件。吳，王沒有站出來。徐隨后到房屋管理部門查閱相關檔案信息，了解吳于2007年11月30日獲得房屋所有權證書，2016年11月7日吳與王簽訂股票房屋銷售合同，涉及房屋330萬元，在合同當天提交所有權轉(zhuǎn)讓登記申請，2016年11月10日完成產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，王取得房屋所有權證書。
 

　　徐突然遇到這種情況，不知所措，于是咨詢了律師尋求幫助。律師了解到，徐已經(jīng)在這所房子里住了18年多，因為他與吳失去了聯(lián)系，沒有辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；在此期間，沒有人來看房子買房子或主張權益。徐和王從未見過面。然后建議徐先以吳、王為被告提起訴訟，確認合同無效，然后啟動其他法律程序維護自己的權益。徐接受了律師的建議，并委托代表他提起訴訟。
 

　　在訴訟中，吳某于2018年3月12日去世，原告隨后申請變更吳某繼承人吳甲，吳乙為被告。
 

　　此外，申請銀行流量查明：2016年12月8日，王轉(zhuǎn)到吳銀行卡賬戶300萬元，來自解銀行賬戶，2016年12月9日，吳從銀行卡300萬元，解銀行賬戶300萬元。
 

　　原告徐認為，吳一房兩賣，違反誠信，惡意損害原告的合法權益。被告王沒有現(xiàn)場檢查房屋簽訂合同；未支付購房款，雙方申請轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓登記一年后，王委托律師收到房屋；王和徐不知道，沒有要求賣方吳交付房屋，直接致信徐騰出房屋；2016年12月8日，吳收到300萬元，2016年12月9日取出300萬元，2016年12月9日取出300萬元，2016年12月9日取出300萬元，時間和金額高度一致；王解釋為與公司員工張匯入的投資者投資，但未提供來源證據(jù)。吳與王的房屋交易過程存在許多不合理之處，足以確定吳與王構(gòu)成惡意串通，損害徐的合法權益。因此，法院要求確認吳與王簽訂的房屋銷售合同無效。
 

　　被告王辯稱，他和吳的兒子吳甲原是一家小額貸款公司的員工。因為他相信吳說房子暫時是朋友住的，所以他買房時沒有進入涉案房間；解某轉(zhuǎn)給王某的300萬元是王某的個人理財資金；2016年12月9日，解某賬戶入賬300萬元，是公司員工張某柜臺匯入的，不是吳某匯入的。王辯稱，他不知道涉案房屋已經(jīng)賣給了徐。他以330萬元的市場價購買，并辦理了產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓。沒有惡意串通，要求駁回原告的訴訟請求。
 

　　【判決結(jié)果】

　　一審法院判決：吳與王簽訂的房屋銷售合同無效。
 

　　二審法院判決:駁回王、吳甲、吳乙上訴，維持原判。
 

　　【深圳房產(chǎn)律師解讀】

　　張銀福律師認為，合同的有效性是對當事人合意的法律評價。當事人簽訂的合同可能有效、無效、可撤銷或有效。當事人從不同的角度對合同的有效性持不同的態(tài)度。當雙方發(fā)生爭議時，應當依法向法院提出確認請求。根據(jù)《民法典》第154條行為人與對方惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效（原合同法第52條第（2）項），惡意串通損害第三方利益的合同絕對無效。本案爭議的焦點是吳與王簽訂房屋銷售合同是否惡意串通，損害了徐的合法權益。
 

　　一、惡意串通的認定
 

　　惡意串通是指行為人與對方勾結(jié)，為謀取私利而損害他人合法權益的民事法律行為。在大多數(shù)情況下，權益受損的第三方當時并不知道。如果受害者想證明合同當事人惡意串通，他們往往會遇到舉證困難，因為受害者不僅要證明合同當事人主觀上有損害自身利益的意圖，還要證明合同雙方必須有相互交流的行為，這對受害者的舉證非常不利。然而，張銀福律師認為，他頭腦中的主觀惡意并非虛幻，必然會通過具體的客觀行為來表現(xiàn)出來。在這種情況下，吳的一房兩賣嚴重違反了誠信原則，具有明顯的主觀惡意。涉案房屋以王的名義轉(zhuǎn)讓登記。雖然沒有直接證據(jù)證明吳與王惡意串通，但在房屋交易過程中存在許多不合理的地方，購房資金來源和交易原因也沒有合理解釋。根據(jù)最高人民法院《民訴法》（2020年修訂）第九十三條惡意串通損害房屋買賣合同的另一條（4）。
 

　　二、本案訴訟策略
 

　　首先，確認合同無效糾紛是《民事案件原因條例》（2021）確定的四級原因。在本案中，涉及的財產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓給王，王屬于法律上的登記財產(chǎn)所有人，受法律保護。對徐來說，只有確認財產(chǎn)變更的原因（房屋銷售合同）無效，才能撤銷王的房地產(chǎn)登記，確認吳與王的房屋銷售合同無效，是徐維護自身權益的唯一正確有效途徑。
 

　　其次，通過當事人實施的行為本身，認定該行為是惡意串通。在這種情況下，原告從懷疑開始，層層詢問被告王房地產(chǎn)交易過程中的許多不合理，如果有不合理可以忽略，在房屋銷售合同中，有許多不合理，房屋銷售合同異常的可能性必須大大提高，根據(jù)高度覆蓋的證明標準，促使法官確信，現(xiàn)有證據(jù)足以證明吳與王簽訂房屋銷售合同構(gòu)成惡意串通，損害徐的合法權益，在此基礎上，形成法官的自由證明，根據(jù)民事證據(jù)優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則，確認合同無效。
 

　　三、關于本案惡意串通的諸多表現(xiàn)
 

　　(一)吳某“一房二賣”的事實行為，顯示了其違背誠信原則，主觀惡意明顯。
 

　　(二)王某與吳某2016年11月7日簽訂了《商品房買賣合同》，并未對該房屋進行過實地查看，并且王某自認沒有帶其看過該房屋，并于2016年11月7日簽訂《商品房買賣合同》。
 

　　(三)王某與吳某于2016年11月7日簽署了《商品房買賣合同》，并于當日辦理過戶手續(xù)，并于2016年11月10日辦理過戶。但是沒有證據(jù)表明王某于當日或當日向吳某支付了購房款。這種情況和正常的房屋買賣程序和需要的時間框架是完全不同的。
 

　　(四)銀行轉(zhuǎn)帳記錄顯示，王某2016年12月8日支付給吳某的三百萬元來自解某，而2016年12月9日他將300萬元取走，同時解某賬戶中還有一筆300萬元。李某提供的銀行流水顯示為張某從柜面匯入了解某賬戶，且沒有提供張某資金來源及原因。李某說，解某，張某，王某，吳甲均為一家小貸公司員工，通過柜面匯給該公司的300萬元資金來自于投資人，但無證據(jù)證明。吳甲、吳乙都說不清楚為什么吳某拿出300萬元，也不知道這300萬元去哪了。
 

　　(五)王某聲稱2016年12月8日解某匯給王某的三百萬元系王某自有資金，但無證據(jù)證明。在法庭作證時，解某也沒有向王某說明三百萬元匯給王某三百萬元交易理由。
 

　　(六)王某提交張某的銀行賬戶歷史交易明細并不能說明張某在2016年12月9日通過銀行賬戶向解某匯入的資金來源，也不能反映張某在2016年12月9日前向其索取。并且王某說，賬戶里的錢都不屬于張某，而是屬于投資人的錢。

　　(七)王某提交的病歷住院10天，但不能證明他是在2016年11月10日買房子過戶至2017年12月14日才委托律師發(fā)函，提出了10天的合理理由，但無法證明他在醫(yī)院接受治療。
 

　　(八)王某委托律師向徐某發(fā)函要求騰房，但未向賣房人吳某主張交房，說明王某知道徐某居住，不排除王某與張某相互串通損害的可能性。
 

　　綜上所述，從以上各方面來看，現(xiàn)有證據(jù)足以證明吳某與王某簽訂《房屋買賣合同》屬于惡意串通，阻止徐某基于與吳某簽訂的購房合同而取得房屋所有權，是一種惡意的串通行為。深圳房產(chǎn)律師