案例簡介

　　2016年7月14日，被告王代表其父母與原告小明和房屋經紀公司簽訂了房屋銷售合同，房屋價格112萬元。由于銀行貸款尚未償還，所涉及的房屋設置了抵押貸款。合同規定，被告王的父母應在2016年7月25日前償還銀行貸款，并終止抵押貸款登記。原告應于2016年7月14日支付2萬元的定金，并在2016年8月1日前支付34萬元的首付款，余額在辦理房屋產權轉讓手續后支付銀行抵押貸款。同時，簽字人還應承擔合同約定的違約責任。合同簽訂后，原告于2016年7月14日向被告支付20000.00元的定金，被告出具了收據。但被告王的父母未能在2016年7月25日辦理抵押手續，原告也沒有在2016年7月16日至2016日提出房價格。

　　判決結果

　　1.原告小明和被告王代表父母和房屋經紀公司簽訂了《房屋銷售合同》終止。

　　2.被告王的父母將原告小明的定金返還2萬元。

　　3.被告王某及其父母賠償原告小明經濟損失6.44萬元。
 

　　深圳房產合同律師解讀

　　民事活動應當遵循誠實信用的原則。本案原告小明與被告王代表其父母和房屋經紀公司簽訂的房屋銷售合同，是當事人的真實意圖，合法有效。當事人應當按照協議充分履行義務。《中華人民共和國民法典》第一百七十二條：行為人無代理權，超越代理權或者終止代理權后，仍實施代理行為。如果對方有理由相信行為人有代理權，代理行為是有效的。被告王與父母有特殊的親屬關系，原告小明有充分的理由相信他有權代表出售房屋，見代理。

　　原告小明在房屋經紀公司工作人員的陪同下，兩次到被告處查看涉案房屋時，被告及其父母都在場，當時并未表示反對，可見他知道涉案房屋的銷售情況并同意。原告小明的購房行為是善意的，如果被告認為是惡意購房，舉證責任在被告。涉案房屋確實有抵押，但設定抵押的房屋銷售不違反法律禁止性規定，合同簽訂無過錯，被告已承諾將貸款歸還終止抵押登記，因此不能成為不履行合同的理由。

　　根據合同規定，被告應先將銀行貸款歸還終止抵押，然后原告才能交付首付。因此被告不辦理終止抵押，原告可以拒絕支付首付，原告不存在違約。而被告王某的父母則明顯構成違約，應承擔違約責任。

　　合同中約定的簽字人也應承擔合同約定的違約責任，因此被告王某也應承擔違約責任。因此，如果原告不履行合同義務，被告將向被告支付更多的損失，原告將被告拒絕履行合同。

　　綜上所述，本案糾紛的發生實際上是當地房價的突然上漲，三名被告因價格問題拒絕履行合同而后悔。原告的訴訟證據充分，請求合理合法，應當予以支持。

　　根據《中華人民共和國民法典》第七條：民事主體從事民事活動的，應當遵循誠信原則，堅持誠信，遵守承諾。

　　第五百一十條：合同生效后，當事人對質量、價格、報酬、履行地點沒有約定或者不明確的，可以補充協議；不能達成補充協議的，按照合同有關規定或者交易習慣確定。

　　第五百六十三條規定：有下列情形之一的，當事人可以終止合同，在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者不履行主要債務；

　　第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當繼續履行，并采取補償措施或者作出賠償措施。另一方可以選擇上述違約定金。

　　房價上漲導致二手住房交易糾紛大幅增加。賣方因房價上漲而違約，影響了正常的市場經濟秩序，不利于房地產市場的穩定健康發展，也不利于社會誠信的建設。在二手住房交易中，合同應明確網上簽約時間，消除抵押、資金托管、戶籍遷移、違約金等問題，防止糾紛的發生。深圳房產合同律師