深圳房地產訴訟律師接下來就講一下無房產證房屋買賣協議怎么寫才有效？未取得商品房預售許可證和開發商簽訂的商品房銷售合同是否具有法律效力？如何處理五證不全的房屋買賣合同無效？
 

　　一、無房產證房屋買賣協議怎么寫？

　　甲方：

　　乙方：

　　根據《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律、法規、甲乙雙方在平等、自愿、公平、協商的基礎上，就乙方購買甲方房地產達成以下房屋銷售合同，共同遵守：

　　(一)房地產狀況。

　　甲方自愿將座位出售給乙方，乙方自愿購買。

　　(二)轉讓價格。

　　甲乙雙方同意上述房地產交易價格為人民幣(甲乙雙方)元整)。

　　(三)付款方式。

　　乙方已于年月日向甲方支付購房押金人民幣（元整），余額為人民幣（元整）。由于該房地產沒有《房地產登記證》，經雙方協商，甲方簽訂合同后第二次購房款為人民幣元整（元整），乙方暫扣人民幣（元整）房款。房地產轉讓后，暫扣款將支付。

　　(四)甲方義務。

　　1、由于房地產沒有房地產登記證書，目前不能辦理正式的房地產轉讓手續，交易屬于甲乙雙方協商，因此當房地產可以辦理房地產登記證書時，甲方有義務在第一時間主動配合乙方完成房地產轉讓手續，不得拖延。乙方因甲方原因不能及時辦理轉讓等相關手續，乙方有權向甲方索賠全部損失。

　　2.甲方承擔辦理《房地產登記證》所產生的一切費用(包括稅金、房屋維修基金、土地證等)。

　　3、甲方必須確保轉讓房屋擁有完全所有權，無任何家庭糾紛，轉讓前無抵押、擔保、租賃、扣押等權利，如與甲方有關的債權債務或家庭糾紛，由甲方解決并承擔民事訴訟責任，應賠償乙方造成的經濟損失。除上述賠償外，甲方還應向乙方支付5萬元的違約金。

　　4.甲方保證房屋無重大質量問題或缺陷，交接前無異常死亡或行兇。交接后發現上述事件的，乙方有權要求終止合同并退房，甲方應承擔本次交易雙方的全部交易稅。

　　5.甲方將房地產交付給乙方時，甲方應確保取暖費、水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業管理服務費等費用已結算，并將相關支付文件交給乙方。

　　6.雙方簽訂合同后，甲方有義務將房地產銷售合同（包括相關協議）、購買發票原件、身份證、結婚（離婚）結婚證、戶復印件交給乙方，協助乙方結算。

　　(五)乙方義務。

　　1.辦理房地產轉讓手續產生的所有稅費均由乙方承擔。

　　2.甲乙雙方同意甲方在年月日前正式將上述財產交付給乙方。房屋移交給乙方后，由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如升值、貶值、拆遷等），建設范圍內的土地使用權將納入乙方。，所造成的損失或好處與甲方無關，乙方應享受或承擔。

　　(六)違約責任。

　　乙方中途違約，不得向甲方要求退還押金；甲方中途違約，應退還乙方押金，并支付雙倍賠償乙方押金額的違約金。由于房地產沒有房地產登記證，雙方同意甲方收到購買款（不包括暫扣款），乙方成功獲得房屋鑰匙，甲乙雙方不得后悔。

　　(七)本合同履行中發生爭議的，甲乙雙方友好協商解決。如果沒有，任何一方都可以向有管轄權的人民法院起訴。

　　(八)本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，一經簽字就具有法律效力。

　　附：本合同未盡事宜，雙方協商補充協議。補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　甲方(簽字):乙方(簽字):

　　身份證號：身份證號：

　　證明人:

　　聯系電話：

　　日期：

　　二、未取得商品房預售許可證和開發商簽訂的商品房銷售合同是否具有法律效力。

　　開發商未取得商品房預售許可證的，商品房預售合同無效，但在法院起訴前取得商品房預售許可證的，預售合同有效。
 

　　三、如何處理五證不全的房屋買賣合同無效。

　　人民法院對賣方預售資格的審查主要取決于是否取得商品房預售許可證，對其他預售條件的審查主要取決于行政部門的權限。

　　最高人民法院關于商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋進一步明確，避免司法審判權與行政管理權之間的沖突。深圳房地產訴訟律師講因此，賣方未取得商品房預售許可證的，與買方簽訂的商品房預售合同無效。