一、房地產(chǎn)抵押合同在什么情形下才能生效

　　房地產(chǎn)抵押合同的生效，是指房地產(chǎn)抵押合同發(fā)生法律上的效力，深圳房地產(chǎn)抵押產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)的法律效果。房地產(chǎn)抵押合同的生效，要把握以下幾點(diǎn)：

　　1、房地產(chǎn)抵押合同是從合同，房地產(chǎn)抵押合同生效的前提是所擔(dān)保的主債合同生效。

　　2、房地產(chǎn)抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關(guān)的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。

　　3、房地產(chǎn)抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實(shí)踐當(dāng)中僅移交房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的，一般不會(huì)使房地產(chǎn)抵押合同生效。但是，如果當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門的原因致使其無(wú)法辦理抵押登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。也即可以認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同有效，只是不能對(duì)抗第三人。

　　二、房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效的，該如何處理?

　　房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效，是指房地產(chǎn)抵押合同因法律規(guī)定的原因而不發(fā)生創(chuàng)設(shè)抵押權(quán)效果。房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效的原因是多樣的：

　　1、主合同無(wú)效導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效;

　　2、因房地產(chǎn)抵押合同自身的原因而無(wú)效，這些原因包括：

　　(1)《民法通則》上的無(wú)效原因：當(dāng)事人無(wú)民事行為能力;以欺詐、脅迫或乘人之危訂立的合同;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;違反法律或者社會(huì)公共利益;以合法原因掩蓋非法目的等等;

　　(2)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中無(wú)效原因，如抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的。

　　房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效時(shí)，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在房地產(chǎn)抵押是由第三人提供的時(shí)候，這種無(wú)效合同的處理，具體如下：

　　(1)主合同無(wú)效而致房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效，抵押人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押人不承擔(dān)民事責(zé)任。抵押人有過(guò)錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的1/3.

　　(2) 主合同有效而房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效，債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押人與債務(wù)人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任;債權(quán)人、抵押人有過(guò)錯(cuò)的，抵押人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的1/2.

　　三、哪些房產(chǎn)可以做抵押

　　知道了房產(chǎn)抵押貸款的概念后我們就進(jìn)入正題到底哪些房產(chǎn)可以作為抵押物?在國(guó)家《擔(dān)保法》里的規(guī)定是抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)房屋和其他地上定著物可以作抵押。

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜我們?cè)谶@里先列舉一下哪些類型的房產(chǎn)是不能做抵押

　　1、學(xué)校、醫(yī)院、國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、宗教寺廟等公共福利事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)

　　2、軍隊(duì)的房地產(chǎn)一般是不能作為抵押

　　3、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

　　4、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)

　　5、被法院或國(guó)家司法機(jī)關(guān)裁定予以凍結(jié)扣押監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　6、由國(guó)家計(jì)劃即將拆遷的房地產(chǎn)

　　7、在未獲全部共有人書(shū)面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)

　　8、沒(méi)有地上建筑物的農(nóng)村集體土地不包括荒山荒地等

　　9、已作過(guò)抵押但未經(jīng)前抵押權(quán)人書(shū)面同意的房地產(chǎn)

　　10、違章建筑或未經(jīng)國(guó)家規(guī)劃部門和建設(shè)部門批準(zhǔn)私自建設(shè)的建筑物