案情簡介　　

      2011年6月，A廠員工梅某以被告某藍色房地產開發有限公司(以下簡稱B公司)的名義與原告孫某簽訂《商品房預訂協議》(以下簡稱《協議》)約定:孫某預定購買B公司開發的2號房，建筑面積209.96㎡。孫某在簽訂本協議時支付預定購房款，作為簽訂《商品房買賣合同》的擔保定金。同日，孫某向梅某支付預定購房款，梅某出具收據，并加蓋B公司財務專用章。2011年底，孫某要求B公司簽訂商品房買賣合同。B公司表示，梅某不是B公司的員工，無權出售涉案房屋。本協議收據上蓋有假印章，涉案房屋已出售。孫某隨后向公安局報案，不構成刑事案件。2011年底，孫某要求B公司簽訂商品房買賣合同。

       訴訟中發現，2004年，B公司與外人張某就涉案房屋簽訂了《商品房銷售合同》，并在房地產局備案。2007年10月，B公司與A廠簽訂了《工程款結算協議》，約定包括涉案房屋在內的六棟住宅樓由兩個單位聯合建造，A廠負責銷售，銷售款用于抵消B公司欠A廠的工程款，約定涉案房屋由B公司管理，雙方結算后交A廠銷售；為保證A廠銷售資金的安全，B公司同意A廠以B公司D區工程項目的名義對外銷售房屋，并獨立開立賬戶；B公司配合A廠銷售辦理相關房地產手續。梅是A廠派駐B公司的D區工程項目部經理。2010年，A廠以B公司的名義與外人李簽訂了《商品房銷售合同》。李交付的購房款80萬元已由A廠收取。由于涉案房屋的一房二賣，無法向李交付房屋。2011年，雙方知道該房屋的名稱已被轉讓。

       判決結果

　　一審法院認為，孫沒有與B公司簽訂正式的商品房銷售合同。本協議與B公司簽訂商品房銷售合同的印章不相同；B公司未收取孫的預定購買款；梅無權代表涉案房屋銷售，B公司不承認以B公司名義簽訂的協議，對B公司沒有約束力。判決：駁回孫的訴訟請求。

        二審法院認為，孫知道涉案房屋是頂級賬戶房屋，購買行為不符合普通消費者的購買交易習慣，非善意買家。判決：駁回孫的上訴，維持原判決。

       再審法 院認為，以普通買家的一般認知標準，孫有理由相信梅的行為代表B公司，孫履行了理性謹慎的注意義務，善意無過錯；梅的行為構成表見代理，本協議合法有效，效力于B公司。判決：撤銷一審、二審判決，B公司雙倍返還孫的預定購買款。

                                            

　　深圳房產合同律師解讀

　　本案爭議的重點是梅以B公司名義與孫簽訂的《協議》是否有效。從被代理人開發公司的角度適用無權代理規定：行為人無代理權，超過代理權或代理權終止后，仍實施代理行為。未經代理人認可的，對被代理人無效。本案B公司不予認可，對B公司無效，應駁回孫的訴訟請求。但從合同對手的角度來看：行為人沒有代理權，超過代理權或代理權終止后，仍實施代理行為，對方有理由相信行為人有代理權，代理行為有效。在這種情況下，孫有理由相信梅有代理權，梅的行為構成表見代理，代理行為有效。張銀福律師認為，結合發現的事實，梅的行為構成了表見代理，應適用表見代理的規定。涉及的房屋被一房三賣導致無法履行，原告要求被告按定金罰款兩倍，代理行為有效。張銀福律師認為，梅的行為構成了表見代理，應該適用表見代理的規定。涉及的房屋被一房屋出售導致無法履行，原告要求被要求被告按照定退還預定的預定的罰款，再審程序的結果，最終實現了不同的訴訟結果，再審法院采納了不同的判決。再審判決，再審法律師的結果。

       一、梅以B公司的名義與孫簽訂了《協議》，上面蓋著B公司D區項目商品房銷售合同專用章，收據上蓋著B公司財務專用章。孫認為梅有代理權，代理行為有效。

　　雖然兩個印章與B公司的公章不一致，但根據B公司與A廠簽訂的《工程付款結算協議》，B公司授權A廠銷售房屋，銷售房屋收入用于償還B公司欠A廠的工程付款。B公司法定代表人在公安局聲明：B公司同意A廠設立銷售辦公室，使用B公司D區項目商品房銷售合同專用印章銷售房屋。從協議簽署的地點、形式和收據內容，以普通買家的一般認知標準，孫有理由相信梅的行為代表B公司，孫履行了理性謹慎的注意義務，善意；梅的行為構成表見代理，協議合法有效，對B公司有效。

       二、乙公司的抗辯理由不能對梅某以乙公司名義與孫某簽訂的協議產生效力。

　　孫承認與梅簽訂協議時，知道涉案房屋為頂級房屋，已抵押，但其法律后果是雙方能否簽訂正式的商品房銷售合同，所有權能否轉讓，不影響協議的有效性，協議不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，其有效性及B公司。A廠是否有權出售涉及的房屋，A廠和B公司是否實際結算，梅是否將購買押金交付給B公司或A廠，是B公司與A廠之間的內部關系，不產生以B公司名義與孫簽訂的協議的效力。

       三、涉案房屋已出售給外人，不能與孫履行合同義務，乙方應承擔雙倍返還定金的責任。

　　最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2021)第四條賣方通過認購、訂購、預訂等方式向買方收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔保當事人一方原因未能簽訂商品房買賣合同的，依照法律關于定金的規定處理。《民法典》第587條規定，收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，不能達到合同目的的，應當雙倍返還定金。在本案中，涉及房屋的一房兩賣和一房三賣導致協議無法履行。孫要求B公司雙倍返還預定的購房款，這在法律上是有根據的。

　　購買房地產需要謹慎對待，記住仔細檢查賣方是否有權出售房地產。簽訂協議必須正式、嚴格，并加蓋印章。如發生糾紛，應及時尋求正式的法律救濟方式。如果你認為你的主張應該得到依法的支持，你應該堅定信心，保護你的權利，使用法律給予的所有救濟方式，不要放棄。深圳房產合同律師

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