合開發項目是指開發商與土地使用權人在拆遷補償、土地出讓金、房屋銷售收益等方面共同分享利益的一種開發模式。在合開發項目中，開發商通常需要向銀行申請貸款用于項目開發，而國有土地使用權抵押是銀行通常要求的擔保方式之一。然而，當項目未按計劃完成或開發商出現倒閉等情況時，貸款的歸屬就成為了一個復雜的問題。本文深圳房產糾紛律師將圍繞以合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬問題進行探討。

　　一、國有土地使用權抵押的法律性質

　　國有土地使用權是指國家所有的土地利用權，因此抵押國有土地使用權必須符合國家法律法規的規定。在中國，國有土地使用權抵押的法律依據主要包括《中華人民共和國擔保法》和《中華人民共和國土地管理法》。

　　1.《中華人民共和國擔保法》

　　該法第二十三條規定：“擔保物為土地使用權的，應當依照有關法律、法規的規定取得土地使用權證書等相關證照，且該土地使用權應當為無異議的。”這意味著，抵押國有土地使用權必須符合相關法規的規定，同時該土地使用權必須是無異議的，也就是說，不應該存在任何糾紛或爭議。

　　2.《中華人民共和國土地管理法》

　　該法第四十三條規定：“國家對土地實行所有權，對土地的使用實行管理。土地使用權的取得、行使和轉讓，必須依法取得土地管理部門的批準，并辦理有關手續。”因此，抵押國有土地使用權必須在取得土地管理部門的批準并辦理相關手續后才能進行。

　　綜上所述，抵押國有土地使用權必須符合國家法律法規的規定，并且必須取得相關證照和批準手續，否則抵押行為將被視為無效。

　　二、合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬

　　在合開發項目中，國有土地使用權作為抵押品，可以獲得銀行貸款，用于項目開發和建設。當項目出現問題，開發商無力償還貸款時，銀行就會尋求對抵押品進行拍賣或變賣以收回貸款本金及利息。那么，這部分貸款的歸屬是誰呢？

　　一般來說，合開發項目的國有土地使用權是由土地使用權人和開發商共同享有的，因此銀行在收回抵押品后，應當先扣除開發商所欠銀行的本金、利息和違約金等費用，剩余部分應當按照雙方共同享有的比例進行分配。具體分配比例一般由合同約定或者事先協商確定，如果沒有約定，則應當依照各自出資比例來分配。

　　然而，在實際操作中，合開發項目的國有土地使用權歸屬的問題并不總是那么簡單。有時候，土地使用權人和開發商之間的關系十分復雜，甚至存在法律糾紛，這就會給貸款的歸屬帶來一定的影響。

　　以深圳為例，深圳是中國改革開放的前沿城市之一，經濟發展迅速，城市建設規模龐大。在深圳的合開發項目中，國有土地使用權抵押所得的貸款歸屬問題也備受關注。

　　深圳市人民政府于1993年頒布了《關于進一步加強拆遷安置工作的通知》，明確規定了拆遷安置房的產權歸屬。根據該通知，拆遷安置房的土地使用權歸國家所有，建筑物產權歸購房人所有。然而，在實際操作中，開發商通常將國有土地使用權和房屋產權一并抵押給銀行，以獲取更高額的貸款，這就會導致銀行在收回抵押品時，無法確定國有土地使用權和房屋產權的歸屬問題。

　　在這種情況下，銀行通常會采取以下兩種方式解決貸款歸屬問題：

　　1.將貸款歸還給土地使用權人和開發商，由他們自行分配。這種方式需要土地使用權人和開發商之間關系比較良好，有一定的信任基礎。

　　2.將貸款直接歸還給購房人，由購房人自行與土地使用權人和開發商協商解決。這種方式需要購房人具備一定的經濟實力和法律意識，能夠有效維護自身權益。

　　三、參考法條

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　2.《中華人民共和國擔保法》

　　3.《中華人民共和國物權法》

　　4.《中華人民共和國土地管理法》

　　5.《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　6.《深圳市拆遷安置房管理辦法》

　　四、參考案例

　　1.2009年，深圳市龍崗區一家銀行將一家房地產開發公司的貸款抵押的土地和建筑物拍賣，拍賣所得款項被劃撥到銀行賬戶上。房地產開發公司對此提起訴訟，認為銀行在未經授權的情況下將拍賣所得款項劃撥到自己賬戶上，侵犯了其合法權益。法院經審理認為，銀行應當按照合同約定的方式分配貸款歸屬，否則應當與土地使用權人和開發商協商解決。銀行未經授權劃撥拍賣所得款項，侵犯了房地產開發公司的合法權益，應當承擔相應的法律責任。

　　五、結論

　　綜上所述，合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款歸屬問題，需要考慮土地使用權人、開發商和購房人三方的權益，以及合同約定、法律法規等因素。如果合同中對貸款歸屬問題有明確約定，應當依照合同執行；如果合同中沒有約定，應當根據各方的實際權益進行分配。

　　在實際操作中，銀行應當盡可能了解合開發項目的實際情況，與土地使用權人、開發商和購房人溝通協商，制定合理的貸款歸屬方案，以避免因貸款歸屬問題而引發的法律糾紛和經濟損失。

　　深圳房產糾紛律師提醒大家，在深圳的合開發項目中，由于涉及到拆遷安置房的產權歸屬問題，貸款歸屬問題更加復雜。因此，銀行在收回抵押品后，應當謹慎對待貸款歸屬問題，盡可能與土地使用權人、開發商和購房人協商解決，以保障各方的合法權益。