出賣人以其名義出售登記的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件。房屋銷售合同有效的，買受人要求履行房屋銷售合同，其他共有人不同意出售共有房屋，拒絕協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)駁回買受人繼續(xù)履行合同的訴訟。深圳房產(chǎn)合同律師分析下面案例。

        案例介紹

　　2010年10月20日，劉與李簽訂購房合同，以李的名義購買房地產(chǎn)。2010年11月20日，劉全額支付220萬元后，李的妻子陳以擅自處分共有房為由不同意。2011年6月，劉向人民法院起訴，要求繼續(xù)履行合同。

                                      
 

　　法院判決

　　作為房屋的登記權(quán)利人，李與劉簽訂了房屋銷售合同，劉是善意的，合同約定的對(duì)價(jià)也是合理的。因此，房屋銷售合同是李與劉的真實(shí)含義，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

　　至于劉的請(qǐng)求，陳繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。在本案訴訟過程中，陳明確表示不同意出售涉及1802房屋的案件。根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定，處置共有房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，對(duì)共有房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修復(fù)的，除共有人之間另有約定外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全體共有人同意。當(dāng)涉及房屋的共有人陳不同意出售房屋時(shí)，李作為共有人之一，對(duì)涉及房屋的處罰不符合上述法律規(guī)定的條件。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第四項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。本規(guī)范雖然是管理強(qiáng)制性規(guī)范，但在實(shí)踐中，登記部門未經(jīng)共有人同意，在房屋銷售合同當(dāng)事人申請(qǐng)房地產(chǎn)所有權(quán)變更登記時(shí)，不得登記。

　　在這種情況下，劉要求繼續(xù)履行合同。由于本案涉及的房屋共有人陳不同意，劉的訴訟不符合《合同法》第110條關(guān)于法律上或事實(shí)上可以履行的條件，判決駁回劉的訴訟請(qǐng)求。

　　案件判決后，劉某未上訴，案件判決已生效。