租賃人在這里開的針織廠， 需要另外搬遷 一個地點，結果 逾期 超過 5個月才搬走 。之后 ，房東將租客訴諸法庭要求賠償損失 。在二級法院的審理下，該房屋租賃 權的爭議最終達成了和解 。下面深圳房屋拆遷律師為您解讀案情。

      租賃建廠，事先約定拆遷事宜

　　熊聰德擁有自己的房子。他開了一家化肥經營部在這所房子里。09年七月四日，沈安代替沈葆和熊聰德簽訂了一份房屋租賃合同，約定：熊聰德將這幢樓房出租給沈葆，用于經營一家針織服裝廠，2009年8月1日起。合約期滿后，沈葆和熊聰德于2014年8月1日簽訂了合同，熊聰德將房屋出租給沈葆，租期從2014年8月1日起至2019年8月1日，每3個月付一次租金。

　　沈葆向熊聰德交了1萬元租房押金，雙方約定，如果沈葆違反合同規定，或者從事違法犯罪活動被查處，導致合同提前中止或要求提前解除合同，熊聰德有權扣除押金而不退。如果在租賃期內沒有違約行為，熊聰德應于租賃期滿后退還剩余押金。

　　沈葆和熊聰德于2019年5月30日再次簽訂了房屋租賃合同，2014年7月30日簽訂的租賃合同，合約規定：租賃期限為2014年8月1日至2024年7月31日，租金為每月5500元。以3個月為一期的租金支付期，沈葆將10,000元交給熊聰德。違約賠償金至少為33,000元(6個月房租)。

　　當日，沈葆和熊聰德還就租賃期限征收補償問題達成了協議，載明：鑒于近期房屋所在地開展新農村改造征收項目，可能導致合同無法繼續履行，為了雙方的權利義務，雙方簽訂了協議。沈葆不得繞過或隱瞞熊聰德，與征收方商議征收事宜，否則視為違約而終止合同，沈葆須按合同約定賠償熊聰德。征用所得全部收益屬于熊聰德，熊聰德不承擔因征收而遭受的損失。如果沈葆切實履行了協議，熊聰德將為沈葆提供不低于3萬元的設施和搬遷補貼。

                                               
 

　　房子要征收，逾期五個月以上才搬走

　　2019年7月30日，熊聰德因房屋被征收，與柳北區簽訂了房屋拆遷產權置換協議，對房屋進行產權調換。協定規定：熊聰德須于“2019年_月_日”前騰空房屋，并將權證資料交至拆遷辦。

　　2020年2月27日，熊聰德在房門上貼告示，要求沈葆在2020年3月10日前搬走。三月十八日，熊聰德再一次向沈葆發出限期搬遷和解除合同的通知，要求沈葆在2020年3月19日之前搬走并交回鑰匙。

　　同一年8月26日，沈葆的父親把房子鑰匙交給征地辦，熊聰德第二天拿到鑰匙。

　　業主控告承租人，要求支付租金違約金。

　　其后，熊聰德向人民法院提起訴訟，請求法院判令撤銷與沈葆簽訂的合同；沈葆立即搬走，交還可以正常使用的房屋和設施設備；沈葆支付2020年1月至2020年6月租金3.3萬元，2020年7月以后租金為每月5500元。直到沈葆歸還房屋和設施設備后，沈葆才支付了3.3萬元的違約金。

　　沈葆爭辯說，房屋已于2019年7月31日歸北區所有，雙方的租賃關系已經解除，熊聰德應退還他所繳納的2019年8月至12月的租金。
 

　　在民事活動中，當事人地位平等，應遵循自愿、公平、等價有償、誠信等原則。在訴訟中，當事人對于自己的主張，有責任提供證據。各方于2019年5月30日簽署了一份(雙方倒簽至2014年7月30日)房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，雙方應依約履行其權利義務。租約是出租人將租賃物交付承租人使用，收益時，承租人支付租金的合同，熊聰德雖與拆遷辦簽訂了產權置換協議，但不能使房屋租賃合同無效或直接解除。由于不可抗力原因，合同可以解除，但此時雙方都沒有行使解除權，沈葆也沒有與拆遷辦達成新的租賃合同。所以，在這個時候，雙方的契約沒有被解除。熊聰德于2020年3月10日以張貼通知的方式發出解除合同通知，2020年3月10日，雙方合同解除。

　　法庭注意到，熊聰德依約將房屋交給沈葆使用，沈葆應在租期內支付租金。2020年3月，熊聰德依法行使解除權解除合同，但因沈葆一直未歸還房屋，直到當年8月底熊聰德才收回房屋。合約到期后至實際歸還房屋時，沈葆仍應每月5500元的標準支付房屋占用費共計44,000元。

　　由于出現此種不可抗力的情況，合同的解除由熊聰德于2020年3月主張解除，并將解除通知送達沈葆，并非合同約定的情況下，沈聰德不屬于違約行為。但是，由于雙方約定租金應先付后用，沈葆沒有按時支付房租，逾期交房租，造成熊聰德資金占用的損失，熊聰德可要求他支付逾期的違約金。當事人未達成一致意見，酌情按年息6%的標準，按每個月拖欠的租金數額，計算逾期的違約金。根據這一標準，到2020年8月31日，沈葆應支付990元的違約金。其后，總金額為44,000元，按上述標準繼續計算逾期支付的違約金，至實際清償所欠租金時止，合計33,000元。在判決生效后，沈葆向熊聰德繳納的押金10000元，可以相應地進行抵銷。

　　一審判決：雙方簽訂的合同于2020年3月10日解除；沈葆向熊聰德支付租金4.4萬元，并支付逾期的違約金。

　　最后決定，駁回上訴，維持原判

　　關于租賃期征收補償的協議明確規定，如果他所租房屋確定要征收，沈葆應配合我按征收規定搬離，不能故意拖延、拒絕或刁難。房子被征用，沈葆沒有搬走約定的房子，沒有交房租，就構成違約。按照合同的約定，我不用退還定金，也沒有用一萬塊押金去抵扣…”熊聰德不服一審判決，向柳州市中級人民法院提起上訴，要求二審改判沈葆的罰金。

　　法院審理后認定，熊聰德簽訂了房屋拆遷產權置換協議，約定熊聰德在“2019年_月”前騰空房屋并將權證資料交給拆遷辦，但具體日期尚未確定。而且熊聰德于2020年2月27日在房屋張貼通知，要求沈葆于2020年3月10日前搬離，并無不當行為。租約是出租人向承租人交付租賃物、收益、承租人支付租金的合同。按照合同的相對性質，熊聰德雖與拆遷辦簽訂了產權置換協議，但產權轉移發生在熊聰德與拆遷辦之間，不影響租賃合同的效力。

　　最高法院做出“駁回上訴，維持原判”的最終裁決。?深圳房屋拆遷律師