深圳專業(yè)房地產(chǎn)律師來了解到商品房買賣合同究竟應(yīng)該怎么寫？商品房買賣要交什么稅？商品房銷售合同糾紛應(yīng)注意哪些問題？
 

　　一、商品房買賣合同怎么寫？

　　甲方：身份證：

　　乙方：身份證：

　　甲乙雙方達(dá)成協(xié)議，達(dá)成以下協(xié)議。

　　1.甲方希望將以其名義登記的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，并在X年X月X日前完成房屋，并在X年X月X日前按照法律規(guī)定向房地產(chǎn)主管部門完成轉(zhuǎn)讓登記。

　　2.乙方在X年X月X日前交付房價(jià)。

　　3.交易產(chǎn)生的稅款由X承擔(dān)，手續(xù)費(fèi)由X承擔(dān)。

　　4.違約救濟(jì):

　　(1)乙方支付價(jià)款后，如甲方X年X月X日前未完成交房，應(yīng)賠償乙方X萬違約金。

　　(2)如乙方X年X月X日前未完成房價(jià)交付，支付給甲方的押金X元不予退還。

　　(3)因甲方原因，X年X月X日前未完成過戶登記的，應(yīng)賠償B違約金X元，并履行過戶登記義務(wù)。

　　本合同一式X份，甲乙各X份保管。

　　5.簽訂本合同意味著。

　　(1)乙對(duì)房屋進(jìn)行了仔細(xì)檢查和滿意。

　　(二)出售的房屋有產(chǎn)權(quán)糾紛的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

　　(3)甲方收取乙方押金X元。

　　(4)雙方身份證復(fù)印件。

　　(5)甲方房產(chǎn)證復(fù)印件。

　　6.雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　簽字.手印。

　　甲方

　　乙方

　　二、商品房買賣要交什么稅？

　　1.一手房屋交易：

　　契稅:買新房要交的契稅是購房總價(jià)的3-5%(不同省市自治區(qū)的稅率不同)，普通商品房減半，即1.5-2.5%。

　　維修基金：按建筑面積乘以一定金額。

　　物業(yè)管理費(fèi)：房屋交付后支付，具體等級(jí)費(fèi)率按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　2.二手房交易：

　　非普通住宅契稅加倍。產(chǎn)權(quán)不滿兩年。

　　房屋不足五年的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得兩年以上免征，不超過兩年的，按房價(jià)5.5%繳納。根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年的文件，出售自有房屋并計(jì)劃在出售房屋后一年內(nèi)重新購買房屋的納稅人先以納稅保證金的形式繳納出售現(xiàn)有房屋所繳納的個(gè)人所得稅。然后根據(jù)重新購買房屋的金額與原房屋銷售之間的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。同時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，是家庭唯一的生活用房所得，免征個(gè)人所得稅。事實(shí)上，這一政策對(duì)提高剛性需求有一定的優(yōu)惠待遇。繼續(xù)實(shí)施，切實(shí)達(dá)到支持合理住房需求，抑制投機(jī)性需求的政策目的。

　　營業(yè)稅：普通住宅轉(zhuǎn)讓不滿5年（含）的，按銷售價(jià)格減去房屋成本價(jià)格繳納營業(yè)稅，免征5年。非普通住宅轉(zhuǎn)讓不滿5年（含）的，按銷售價(jià)格繳納全額營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓超過5年的，按銷售價(jià)格減去房屋成本價(jià)格繳納營業(yè)稅。

　　所得稅:取得房屋產(chǎn)權(quán)滿五年免征，不超過五年的，按房價(jià)1%或房屋原值-房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅納稅額計(jì)算)印花稅10%。

　　按房價(jià)1.9%支付房屋交易費(fèi)。

　　三、商品房銷售合同糾紛應(yīng)注意哪些問題

　　1.基于解決問題，不要輕易提起訴訟。

　　法律也是一把雙刃劍，有時(shí)它不僅不能達(dá)到維護(hù)自己權(quán)益的目的，而且可能會(huì)傷害自己。消費(fèi)者應(yīng)該意識(shí)到，上法庭只能作為最終的救濟(jì)方式。只要有談判的空間或談判的可能性，就不要輕易放棄。為了解決這個(gè)問題，如果你能協(xié)商解決這個(gè)問題，這對(duì)雙方都有好處，除非你必須，否則不要輕易提起訴訟。

　　2.注意保留和收集證據(jù)。

　　當(dāng)然，訴訟有時(shí)是不可避免的，充分掌握。可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有訴訟，充分掌握開發(fā)商的違約?？煽康淖C據(jù)也會(huì)使他們?cè)谂c開發(fā)商的談判中處于有利地位。因此，在整個(gè)交易過程中，消費(fèi)者應(yīng)保留和收集所有能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù)。