債務(wù)性住房給離婚訴訟中的財(cái)產(chǎn)分割帶來了一系列問題。 深圳知名離婚律師試圖從婚前借款和婚后借款購房兩個(gè)角度來解釋他的觀點(diǎn)。 這里需要強(qiáng)調(diào)的是，本文所提到的住房僅限于當(dāng)事人所居住的住宅，不涉及任何形式的經(jīng)營性住房。

　　一、已婚夫婦在債務(wù)后購買住房和房屋債務(wù)的離婚解決。

　　毋庸置疑，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，購房所欠債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)。在無過錯(cuò)責(zé)任的前提下，如果雙方未達(dá)成協(xié)議，法院應(yīng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，本著照顧子女和婦女權(quán)益的原則，判決共同財(cái)產(chǎn)和債務(wù)的分割。據(jù)此，當(dāng)房屋適合實(shí)物分割時(shí)，可按上述原則直接進(jìn)行實(shí)物分配，房屋上所欠債務(wù)在向女方適當(dāng)傾斜的基礎(chǔ)上，由男女雙方共同承擔(dān)。當(dāng)然，隨著男女社會(huì)地位的日益平等，現(xiàn)在女性的職業(yè)優(yōu)于男性，社會(huì)生存能力和競爭力處處超過男性。所以適當(dāng)向女性傾斜的做法也要綜合考慮個(gè)案的事實(shí)。

　　若房屋不宜進(jìn)行學(xué)習(xí)物理分割，則需區(qū)別以及具體實(shí)際情況可以進(jìn)行分析處理。我們中國現(xiàn)在我國法官在離婚財(cái)產(chǎn)分割上，一般均將房屋實(shí)物和房屋債務(wù)問題分別研究進(jìn)行市場分割，筆者自己認(rèn)為不妥，房屋實(shí)物和房屋債務(wù)是互為依存，相互之間關(guān)聯(lián)的，故應(yīng)一并處理。這里的一并處理技術(shù)僅僅限于婚姻關(guān)系當(dāng)事人對(duì)于內(nèi)部的處理，而不涉及債權(quán)人，因?yàn)椋趥鶛?quán)人未有主張債權(quán)之訴訟行為時(shí)，法院主動(dòng)處分婚姻當(dāng)事人外部債務(wù)的行為方式顯然與民事法律訴訟不告不理原則相違背，缺乏合理合法依據(jù)。

　　深圳知名離婚律師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和房屋債務(wù)提出了以下處理方法。 （1）如果一方想要該房屋，另一方不想要該房屋，則該房屋應(yīng)交給一方，另一方應(yīng)支付該房屋的現(xiàn)有價(jià)值減去該房屋債務(wù)余額的一半，由另一方償還。 （2）如果雙方都想要該房屋，經(jīng)雙方同意，可以以競標(biāo)的方式向出價(jià)最高的人取得該房屋，并向?qū)Ψ街Ц对摲课輧r(jià)款減去該房屋債務(wù)余額的一半。 房屋債務(wù)的償還義務(wù)由取得房屋的人承擔(dān)。 當(dāng)然，高價(jià)格應(yīng)該只是一個(gè)相對(duì)的數(shù)字，例如，雙方的職業(yè)黃金含量差別很大，占主導(dǎo)地位的政黨表面的高價(jià)格顯示出雙方競爭地位的實(shí)質(zhì)性不平等。 這說明競爭的方式在本質(zhì)上是不公平的，因此筆者認(rèn)為，在引用時(shí)應(yīng)考慮男女收入狀況及其穩(wěn)定性。 在保護(hù)婦女和兒童權(quán)益的基礎(chǔ)上，保持最低限度的公平。 雙方不同意招標(biāo)解決的，由法院委托主管部門對(duì)該房屋的現(xiàn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，雙方協(xié)商該房屋的所有權(quán)。 法院委托有關(guān)部門拍賣或變賣該房屋，并對(duì)取得的價(jià)款進(jìn)行分割，房屋債務(wù)由當(dāng)事人按照價(jià)款的分配比例分別承擔(dān)。

　　在現(xiàn)實(shí)世界中，由于男女雙方共同承擔(dān)共同債務(wù)的責(zé)任，購房一方未能及時(shí)償還房屋債務(wù)而引起債權(quán)人訴訟的情況時(shí)有發(fā)生，而且離婚時(shí)債權(quán)的分配并不影響債權(quán)人對(duì)男女共同債權(quán)的要求，因此有時(shí)將償還債務(wù)的義務(wù)強(qiáng)加給不擁有房屋份額的較有償付能力的一方，但代表其履行義務(wù)后，很難從擁有房屋的一方獲得追償，從而明顯損害了另一方的權(quán)益。同樣，也可能存在債權(quán)人主張承擔(dān)住房債務(wù)的權(quán)利，而住房價(jià)格補(bǔ)貼的另一方已經(jīng)用盡，無力償還債務(wù)，導(dǎo)致另一方在償還住房債務(wù)后難以實(shí)現(xiàn)債權(quán)追償。筆者把上述關(guān)于住房債務(wù)和住房債務(wù)的討論放在一邊，是為了避免一方在支付住房債務(wù)后無法收回的情況。

　　當(dāng)然，作者提出的房屋債務(wù)歸一方所有的建議并非沒有缺陷。房屋所有人可能缺乏誠信，在還清債務(wù)前轉(zhuǎn)讓房屋，逃避債務(wù)，這就可能導(dǎo)致另一種不幸的情況：債權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，如果離婚時(shí)得到房屋的一方無力償還債務(wù)，此時(shí)房屋已不存在，另一方賠償債務(wù)后收回的可能性較小。

　　為避免出現(xiàn)上述不公平情形的發(fā)生，深圳知名離婚律師通過提出具有以下兩項(xiàng)建議：

　　一是法院在強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)考慮到另一方在離婚訴訟中已向獲得房屋的一方支付了應(yīng)付的房屋債務(wù)，即使債權(quán)人在法律上將另一方列為共同被告，強(qiáng)制執(zhí)行也應(yīng)針對(duì)房屋所有人可以強(qiáng)制執(zhí)行的真實(shí)房屋和其他財(cái)產(chǎn)。

　　二是建立住房轉(zhuǎn)讓公示制度。即在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，由房管部門在當(dāng)?shù)毓裁襟w上進(jìn)行3天以上的公告（公告費(fèi)由出讓人承擔(dān)），提醒相關(guān)債權(quán)人注意。債權(quán)人得知房屋轉(zhuǎn)讓后，可以在合理期限內(nèi)請(qǐng)求房管部門暫緩登記。在此合理期限內(nèi)，債權(quán)人可以要求轉(zhuǎn)讓人提供其他可信的擔(dān)保。當(dāng)轉(zhuǎn)讓方拒絕提供相應(yīng)的擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人可以訴諸法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。債權(quán)人無正當(dāng)理由怠于行使債權(quán)，導(dǎo)致其主張權(quán)利，轉(zhuǎn)讓房屋的一方無力償還債務(wù)的，未取得房屋的一方可以以此為抗辯，免除債務(wù)償還的連帶責(zé)任。

　　二、婚前或者一方通過舉債所購商品房屋在離婚案中的處理。

　　深圳知名離婚律師試圖從以下兩個(gè)方面闡述他的論點(diǎn)。

　　1、房屋的性質(zhì)

　　談到住房的劃分，首先要明確住房的性質(zhì)，即住房是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是公有財(cái)產(chǎn)。我認(rèn)為婚前一方債務(wù)購房應(yīng)該是購房者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。2001年修改婚姻法，明確一方婚前財(cái)產(chǎn)是配偶一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這一規(guī)定適用最高人民法院1991年11月頒布的《關(guān)于共同婚姻財(cái)產(chǎn)長期使用原屬于配偶一方婚前財(cái)產(chǎn)的信》和1993年11月頒布的《人民法院離婚案件財(cái)產(chǎn)分割具體意見》第六條，婚前夫妻一方共同擁有、婚后共同使用、管理和經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)、八年后價(jià)值較高的房屋和其他生產(chǎn)資料、四年后價(jià)值較高的生活資料，可以視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)之間不存在轉(zhuǎn)換關(guān)系。因此，一方婚前以個(gè)人債務(wù)購買的房屋，應(yīng)當(dāng)屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，他為房屋所借的債務(wù)，也應(yīng)當(dāng)屬于其個(gè)人債務(wù)。

　　個(gè)人財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有，個(gè)人債務(wù)由個(gè)人償還，這是毋庸?fàn)幾h的。但既然一方在婚前購房時(shí)業(yè)已舉債，則在婚后自然沒有個(gè)人財(cái)產(chǎn)去償還這屬于個(gè)人債務(wù)的房屋債務(wù)了，而婚姻法規(guī)定，婚后夫妻任何一方的收益均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)（筆者此處撇開一方可能存在因贈(zèng)與等獲得個(gè)人資產(chǎn)的情形），這樣就必然地帶來這樣一個(gè)矛盾：一方以婚后共同財(cái)產(chǎn)償還其個(gè)人債務(wù)，而債務(wù)所對(duì)應(yīng)的房屋又系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這樣對(duì)婚姻關(guān)系的另一方顯然不公平，這就要求法官在處理此種案件時(shí)厘清其中的關(guān)系，依法作出公正合理的處理。筆者將在下一步對(duì)其中所涉問題逐一分析自己的觀點(diǎn)。

　　2、房屋進(jìn)行實(shí)物、婚后所付房屋企業(yè)債務(wù)、離婚對(duì)于時(shí)尚欠的房屋公司債務(wù)、房屋可以增加的價(jià)值，筆者研究認(rèn)為，一方婚前舉債所購商品房屋在離婚時(shí)的處理可分解成這四個(gè)問題方面來解決。

　　首先，由于房屋的實(shí)物是當(dāng)事人一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于其個(gè)人所有。 同樣，離婚方式下所欠的房屋債務(wù)由一方個(gè)人所欠，因此應(yīng)由一方個(gè)人支付。

　　其次，婚后償付的住房債務(wù)是配偶一方或雙方用夫妻共同資金償還買方個(gè)人債務(wù)的個(gè)人債務(wù)。正如我們已經(jīng)提到的，婚姻法已經(jīng)明確規(guī)定了財(cái)產(chǎn)的個(gè)人屬性和共同屬性，由于個(gè)人財(cái)產(chǎn)不再轉(zhuǎn)換為共同財(cái)產(chǎn)，共同財(cái)產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，除非一方當(dāng)事人自愿放棄，這種放棄不等于轉(zhuǎn)換，因此，資金的性質(zhì)應(yīng)該被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，應(yīng)該按照共同財(cái)產(chǎn)分割的原則進(jìn)行分割，一般來說，買方可以賠償另一方一半的錢。

　　最后，關(guān)于住房增值部分的待遇，提交人認(rèn)為待遇應(yīng)當(dāng)不同： 婚前住房增值屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由個(gè)人擁有； 婚后住房增值應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，即個(gè)人支付的部分房屋增值和婚后共同財(cái)產(chǎn)支付的房屋增值，前者應(yīng)當(dāng)由買方本人擁有，后者應(yīng)當(dāng)是雙方之間的合理分割，由買方相互給予一定數(shù)額的金錢補(bǔ)償。那么，如何區(qū)分這兩部分的增加值，如何計(jì)算具體數(shù)額呢？在這里，我們需要在評(píng)估部門的幫助下評(píng)估當(dāng)事人結(jié)婚后房屋的價(jià)值，然后將屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房屋的附加值計(jì)算為夫妻共同資金占房屋總價(jià)值的比例，由買方用于償還房屋債務(wù)。例如，當(dāng)一方買房時(shí)，房價(jià)為10萬元，婚前房價(jià)增加1萬元，婚后共同財(cái)產(chǎn)償還房債為5萬元，離婚時(shí)房價(jià)增加4萬元，按照5/10 × 4的計(jì)算方法，可以計(jì)算出共同財(cái)產(chǎn)的房屋增加值為2萬元。買房一方應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方四分之一，即五千元作為賠償，另外三萬五千元的附加值為買方財(cái)產(chǎn)。

　　為何深圳知名離婚律師將房屋在婚后的增加值區(qū)分為基于上述分析兩個(gè)部分最高國家人民對(duì)于法院《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用〈中華民族人民民主共和國婚姻法〉若干重大問題的解釋（二）》對(duì)婚姻法第十七條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同發(fā)展所有的財(cái)產(chǎn)”作出一個(gè)解釋，將一方以個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)取得的收益歸入了我國夫妻之間共同管理財(cái)產(chǎn)的范疇。本文通過開頭就已聲明文中所提房屋系自住住宅建筑房屋，故不存在直接投資之嫌（當(dāng)然，若將住宅房屋出租，所得租金就應(yīng)當(dāng)歸入夫妻關(guān)系共同財(cái)產(chǎn)了），因此，購房一方以共同財(cái)產(chǎn)安全支付房屋債務(wù)能力之外的資金成本投入所形成的房屋增加值應(yīng)認(rèn)定為其個(gè)人生命財(cái)產(chǎn)。但是，婚后以共同解決資金用于償還銀行個(gè)人房屋債務(wù)，該部分資金被購房一方的占用，很可能使對(duì)方自己或者沒有婚姻雙方在婚姻存續(xù)期內(nèi)的投資活動(dòng)機(jī)會(huì)及投資項(xiàng)目規(guī)模不斷遭受到了一定的限制和影響，因此，若將該部分房屋增加值也列入學(xué)生個(gè)人社會(huì)財(cái)產(chǎn)歸購房一方享有，則對(duì)另一方顯然有失公允，不符合民法利益均衡、公平的基本理論原則。但考慮到不同投資環(huán)境總是伴隨著產(chǎn)生一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而存在，故若將該部分房屋增加產(chǎn)品價(jià)值在婚姻雙方間均分，就消除了非購房一方對(duì)投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，而由其承受了購房一方婚前投資所帶來的無風(fēng)險(xiǎn)的超常投資資產(chǎn)收益，這顯然對(duì)購房一方不夠完善公平，故權(quán)衡雙方為了利益，筆者研究認(rèn)為以1/4之比例分配該筆房屋增加文化價(jià)值體系比較科學(xué)合理。

　　深圳知名離婚律師的總結(jié)到此為止，如果你對(duì)這方面還有更多問題，歡迎來咨詢深圳知名離婚律師，專業(yè)法律咨詢服務(wù)，由專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)為您解答你的疑惑。