股權轉讓的項目合同規避了法律對土地使用權轉讓的監管，在一定程度上降低了納稅總額。近年來，實踐中出現了基層人民法院以這種方式轉讓項目后非法轉讓或倒賣土地使用權罪定罪處罰的案例。關于這種交易是否構成犯罪，通常有兩種意見。深圳律師咨詢網為您解答一下有關的情況。

　　以股權轉讓方式轉讓房地產開發項目，轉讓時未在建或已建但不符合土地使用權轉讓要求的項目，完成總投資要求的25% 。雖然它名義上是股份轉讓，但實際上是一種非法出售土地使用權的陰陽合同，以獲取利潤的價格差異。它應被視為非法轉讓和轉售土地使用權。

　　公司股份轉讓和作為公司資產的土地保有權轉讓是兩種不同的法律關系。股份轉讓是公司法一級允許的正常交易，土地保有權沒有改變，這一過程不影響與土地保有權轉讓有關的法律要求，現行法律中沒有有效的強制性規定禁止為土地保有權或房地產項目轉讓目的轉讓房地產項目公司的股份。

　　最高人民法院在民事糾紛裁決中的觀點傾向于后者，即公司企業股權轉讓與土地資源使用權轉讓相互影響獨立、互不等同，轉讓項目投資公司通過股權不應納入土地成本管理相關法律政策法規的審查范疇。

　　但針對企業股權轉讓管理方式轉讓地產項目設計是否觸及犯罪，《刑法》及最高院破壞中國土地利用資源刑事案件司法解釋都未作涉及。

　　1、受讓方應委托第三方對目標公司進行全面調查，明確目標公司的土地使用權狀況、外部糾紛、內部勞動、納稅情況、財務信息等，詳細劃分股權轉讓前后目標公司的債權債務，避免出現債務陷阱或不必要的行政處罰和訴訟糾紛。

　　2、審查目標公司的股權構成，確保股權轉讓的程序符合《公司法》及相關法律和司法解釋的規定。

　　3、合理有效利用企業擔保和違約條款可以保證公司股權轉讓的正常工作進行，并可對轉讓合同終止或事后違約提供救濟。

　　受讓項目在建設中的，受讓方應當對項目啟動情況進行詳細調查。

　　5、股權轉讓前，確保所涉土地符合土地使用權轉讓相關法律法規的規定，防范相應的刑事風險。

　　享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。關于合作開發房開項目，主要應注意以下幾點：

　　1、如果合作開發建設合同實際上約定一方不承擔任何作業風險，則在司法程序中該合同應被承認為其他性質的合同。

　　2、合作各方都不具有中國房地產市場開發資質的，合作進行開發合同無效。

　　3、在司法實踐中，合作開發合同的效力不受項目用地使用權是否變更的影響。但是，支付土地費用的一方有可能在其他地方獲得土地使用權。

　　4、項目公司應當遵守《公司法》關于組建公司的有關規定，否則項目公司有正常經營的風險。

　　即使受讓雙方簽訂了《項目轉讓合同》，如果該合同是轉讓項目控股公司的股權，則視為不受有關土地使用權轉讓法律的約束。

　　1、合作開發合同應由雙方共同承擔風險，避免擔保、固定收益等協議。

　　2、合伙人中至少有一方應具備與合作項目規模相應的房地產開發資質。

　　3、約定將作為企業出資的土地資源所有權轉移至共同發展組建的項目管理公司名下。

　　4、出資方應對土地使用權進行詳細審查，檢查程序是否完善。

　　5、作為以土地出資方，應審查企業資金方的房地產市場開發人員資質，資金及運作管理能力。

　　6、應就土地保有權的轉讓、資金到位的時間、額外資本增加和提取的處理以及項目利潤的分配方式達成具體協議。

　　深圳律師咨詢網注意到，各地基層社會人民法院工作實踐教學案例中，定罪案件一般來說具有不同股權出讓方以牟利為目的，使用空殼公司信息獲取土地后未進行分析投資產品開發或投資甚少甚至未完全沒有辦理土地使用權相關手續、且獲利巨大的特點。